Lavori condominiali: quando non ci si può opporre ad aprire la propria abitazione. Cosa dice la legge al riguardo?
Il Tribunale di Siena ha emesso un’importante ordinanza d’urgenza che riafferma un principio fondamentale nel diritto condominiale: il diritto di accesso per lavori urgenti in condominio prevale sulla proprietà privata. La sentenza, depositata il 28 luglio 2025, riguarda un caso in cui una condomina proprietaria esclusiva di un lastrico solare aveva negato l’accesso per lavori di impermeabilizzazione necessari a fermare gravi infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante.
Il caso e la controversia in tribunale
La vicenda nasce da un problema ormai noto nella vita condominiale: un appartamento al penultimo piano di un edificio senese ha subito infiltrazioni d’acqua causate dal lastrico solare di proprietà esclusiva della condomina dell’attico. I sopralluoghi tecnici hanno evidenziato danni gravi, tra cui muffa diffusa, distacchi di intonaco, allagamenti e malfunzionamenti dell’impianto elettrico, compromettendo seriamente la sicurezza e la salubrità dell’appartamento.
L’assemblea condominiale ha quindi deliberato lavori di manutenzione straordinaria per ripristinare l’impermeabilizzazione del lastrico solare, ma la proprietaria ha negato l’accesso alla sua proprietà, bloccando di fatto l’avvio dei lavori. Nonostante la proposta di mediazione – che prevedeva l’accesso esclusivamente dall’esterno con l’installazione di ponteggi, senza passare dall’appartamento della condomina – il rifiuto è rimasto. Di conseguenza, il condominio ha dovuto rivolgersi al Tribunale con un procedimento d’urgenza.
Il giudice, applicando l’articolo 700 del Codice di procedura civile, ha concesso il provvedimento cautelare richiesto, basandosi su due requisiti essenziali: il fumus boni iuris (la parvenza del buon diritto) e il periculum in mora (il pericolo nel ritardo).
- Il fumus boni iuris è stato riconosciuto poiché, nonostante il lastrico solare sia di proprietà esclusiva, svolge una funzione essenziale di copertura per l’intero edificio, configurandosi quindi come bene comune in parte. L’articolo 843 del Codice Civile impone al proprietario di consentire l’accesso per eseguire opere di riparazione necessarie al vicino o al bene comune.
- Il periculum in mora è stato valutato sulla base dei rischi concreti per la salute e la sicurezza dei residenti dell’appartamento sottostante, minacciati da muffa e malfunzionamenti elettrici causati dalle infiltrazioni.
Il tribunale ha sottolineato che il diritto a un ambiente domestico salubre è un diritto di rango costituzionale e prevale sul diritto del singolo proprietario di impedire l’accesso al proprio terrazzo. Pertanto, è stato ordinato alla condomina di consentire immediatamente l’ingresso per l’esecuzione dei lavori.
Doveri del proprietario esclusivo di un lastrico solare
La sentenza ribadisce i doveri specifici imposti dalla legge al proprietario di un lastrico solare ad uso esclusivo:
- Dovere di custodia e manutenzione: il proprietario deve mantenere il lastrico in buono stato per evitare danni alle parti comuni o alle proprietà sottostanti.
- Dovere di consentire l’accesso: il proprietario non può opporsi ingiustificatamente all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea condominiale. Il diniego deve essere motivato da circostanze eccezionali, altrimenti è illegittimo.
- Dovere di contribuzione alle spese: secondo l’articolo 1126 del Codice Civile, le spese per la manutenzione si suddividono con un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi spettano agli altri condomini in proporzione ai millesimi.
Questa pronuncia del Tribunale di Siena rappresenta un esempio emblematico del bilanciamento tra il diritto di proprietà individuale e la tutela degli interessi collettivi in ambito condominiale. Il tribunale ha precisato la gerarchia dei valori in gioco:
- In cima alla scala si collocano i diritti fondamentali della persona, come la salute e la sicurezza, tutelati dalla Costituzione.
- Seguono l’interesse collettivo alla conservazione del bene comune e la salvaguardia del patrimonio condominiale.
- Solo in posizione subordinata si trova il diritto del singolo proprietario di godere pienamente ed esclusivamente della propria proprietà, senza interferenze.
