Il condominio pretende le spese ordinarie di una casa pignorata, sono costretto a pagarle? Cosa dice davvero la legge.
La questione del pagamento delle spese condominiali diventa particolarmente complessa quando l’immobile è sottoposto a vincoli come il pignoramento, il sequestro o la confisca.
In questi casi, amministratori e condomini si trovano spesso in difficoltà nel capire chi sia effettivamente tenuto a sostenere i costi ordinari e straordinari relativi alla gestione delle parti comuni. Le norme e la giurisprudenza offrono indicazioni precise, ma l’incertezza permane soprattutto in situazioni di contenzioso o di passaggio di proprietà forzato.
Le spese condominiali e il principio “propter rem”
Le spese condominiali si configurano come obbligazioni propter rem, ovvero obbligazioni legate direttamente all’immobile e non alla persona fisica. Questo significa che chi detiene la proprietà dell’unità immobiliare è obbligato al pagamento delle quote relative alla gestione e conservazione delle aree comuni, indipendentemente da chi abiti o utilizzi materialmente l’appartamento. Tale principio è alla base di tutte le questioni che sorgono in caso di trasferimenti forzosi della proprietà , come il pignoramento o la confisca.
Quando un immobile viene pignorato per debiti non saldati e destinato alla vendita all’asta, la responsabilità delle spese condominiali ordinarie e straordinarie resta a carico del proprietario originario fino al momento del trasferimento formale della proprietà . La Corte di Cassazione è stata chiara in merito: il debitore pignorato mantiene il diritto di proprietà fino al decreto di trasferimento emesso dal giudice dopo l’asta. Di conseguenza, l’obbligo di contribuire alle spese condominiali permane a suo carico anche se non ha più la disponibilità materiale dell’immobile.
Durante il procedimento, viene nominato un custode giudiziario incaricato di preservare l’immobile, ma questo soggetto non è tenuto a pagare le spese condominiali né può sostituire il proprietario nel versamento delle quote o nella partecipazione alle assemblee, a meno che non vi sia un’esplicita autorizzazione del giudice (Cassazione Civile, Sez. 2, n. 29070/2023). Il nuovo acquirente all’asta, invece, diventa responsabile delle spese solo dal momento dell’emissione del decreto di trasferimento.
Tuttavia, la legge prevede una forma di responsabilità solidale limitata: secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il nuovo proprietario è obbligato a pagare insieme al vecchio proprietario i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Ciò tutela il condominio, che può rivolgersi indistintamente a uno dei due soggetti per la riscossione delle quote. La situazione cambia radicalmente quando un immobile è sottoposto a sequestro preventivo penale o a confisca, spesso per reati gravi come quelli legati alla criminalità organizzata.
In questi casi, il proprietario perde qualsiasi potere gestionale sull’immobile, che viene affidato a un custode giudiziario o all’Agenzia Nazionale per l’Amministrazione e la Destinazione dei Beni Sequestrati e Confiscati alla Criminalità Organizzata (ANBSC). La Corte di Cassazione (sentenza n. 12826/2023) ha stabilito che il sequestro penalizza anche i diritti dell’assemblea condominiale, delegando al custode o all’ANBSC la gestione e la corresponsione delle spese condominiali. L’amministratore perde così la facoltà di rivolgersi al vecchio proprietario per il pagamento delle quote. Sono i nuovi gestori, quindi, che devono farsi carico delle spese ordinarie e partecipare alle assemblee condominiali per le decisioni che riguardano l’immobile.
Qualora lo Stato decida di trasferire il bene confiscato a un ente pubblico, come un Comune, per finalità sociali, diventa cruciale la trascrizione del trasferimento nei registri immobiliari. Secondo il Tribunale di Milano (sentenza n. 2812/2023), finché questa trascrizione non avviene, l’ente precedente, ad esempio l’ANBSC, resta responsabile del pagamento delle spese condominiali, garantendo così la tutela degli interessi del condominio. Questi orientamenti giurisprudenziali sono fondamentali per amministratori e condomini che si trovano a dover gestire immobili soggetti a pignoramenti o misure cautelari penali, fornendo un quadro chiaro delle responsabilità economiche e degli obblighi di pagamento in scenari spesso complessi e delicati.
